不動産投資 | 一番重要なのはローンを借りること！しかも長期で！その理由教えます。

「不動産投資で一番重要なことは何ですか？」と聞かれたら、僕はこう答えます。

「ローンを借りること。しかも長期で。」

不動産投資をする場合、最大のメリットは「レバレッジ」をかけられることです。
分かりやすくいうと「ローンを借りて投資できる」ということです。

何故、「ローンを借りて投資すること＝レバレッジをかけること」がメリットなのでしょうか？

今回はこの点を説明していきたいと思います。

現金による不動産投資シミュレーション

ネット利回りとは？
「賃料や共益費等の総収入から管理費、固定資産税・都市計画税、保険料、水道光熱費、修繕費等の運営にかかる経費を差し引いた後の利回りのこと」
NOI（Net Operating Income）利回りとも言います。

まず、ローンを使わない場合、つまり手持ち現金で取得した場合のリターンを計算してみましょう。
こちらは簡単です。

1億円 × 4.0% = 400万円

ローンを借りて不動産投資した場合のシミュレーション

では、ローンを借りた場合の条件を加えてシミュレーションしてみます。

こちらもリターンを計算していきましょう。

まずは実質収益の計算です。

（1億円×4.0%）-（7,000万円×2.0%）= 260万円

現金一括にて購入した場合は400万円の手取りでしたが、ローンを借りると実質収益は金利の分だけ減少します。

しかし、使った自己資金を思い出してください。

自己資金は3,000万円です。

ということは自己資金に対するリターンを見てみると、、

260万円 ÷ 3,000万円 = 8.66%

これが「レバレッジ効果」です。

不動産としては同じ4.0%のリターンですが、ローンを利用して自己資金を少なくすることで2倍以上のリターンを上げることになります。

不動産投資業界では、これを「レバを効かせる」「レバをかける」と言い、投資効率を高めるためのマスト手法です。

逆に言うと、ローンを借りない（つまり、レバを効かせない）不動産投資はうま味が少ないということです。

 

ローンを借りられるだけ借りたほうがいいのか？

結論から言うと、極端なハイレバレッジはおすすめしません。

先程の例で、1億円の不動産を取得する場合、9,000万円をローン借り入れとすると、金利2.0%の場合、自己資金に対するリターンは22%まで跳ね上がります。

しかし、株式投資に比べて、不動産は「流動性が低い」という決定的な問題があります。
つまり「売却したいときに、売却したい額で売却できるとは限らない」ということです。

何らかの理由により現金が必要となった場合、不動産を売却することになると、最低でもローン残債額以上で売却出来なければ、売却しても現金は手元に残らないことになります。

かつて2008年に起きたリーマンショックのような著しい不動産価格の下落が生じた場合、売却したくても売却できない、つまり現金化できないということが生じる訳です。

従って、レバレッジは多くても不動産価格の70%程度までが適正水準かと考えます。

ローンは長期で借りるべき理由

ローンは出来るだけ長期で借りるべきです。

不動産業者でない限り、不動産を買ってすぐ転売するようなことはないと思いますので、不動産を取得したら、じっくりと運用していくことになりますが、不動産マーケットは概ね10年サイクルで上昇と下落を繰り返していますので、ローン返済期日が下落の時に来ないようになるのが理想的です。

長期でローンを借りておけば、例えば来年リーマンショックのようなことが起きても、たんたんと利払いと元本返済をしておけば全く問題ありません。

最悪なことは不動産価格が下落している局面でローン返済期日が来ることです。

こうなったら、ローン残債以下でしか売却出来ないことが多く、売却してもローン債務が残るという悲惨な状況が生じる場合があります。

まとめ